租金收入穩 退休樂無憂

讀者陸先生問:本人62歲,貿易公司老闆,從事相關行業已超過30年,由於過往工作順利,現時儲有一筆資金,分別投資在物業、股票、定息工具和現金,希望留待退休時用。一向有投資物業及股票,經過數年前金融海嘯,樓價股價大起大落後,現時手持價值約1,000萬元物業 (不計現時居所) 及200萬元股票。新一年打算調整資金分配,連同300萬元現金及200萬元定期存款,總共約有1,700萬元。

本人有以下問題:

# 過往一年股樓齊升,2013年樓市、股市走勢如何?
# 擔心政府打壓樓價而令投資損失,是否應繼續持有物業?
# 2012年股市比樓市好,是否於2013年也是投資股市比較好?

2012年全年中原城市指數 (CCI) 約110.00點,與2011年底的94.13點相比,全年樓價上升約17%。

根據中原城市領先指數CCL的建築面積調整呎價計算,截至2012年12月23日的資料,十大藍籌屋苑於2012年升幅由5%至40%(見下表),當中嘉湖山莊的呎價大幅上升40.3%,升幅成為十大藍籌屋苑之冠。

樓價今年料繼續上

雖然2012年10月政府推出BSD(買家印花稅)及SSD2(加強版額外印花稅)打壓樓市,第四季樓價升勢受阻,以致2012年全年樓價的升幅(17%)少於股市的升幅(22.9%),但用家及投資者的需求和購買力強勁,私人住宅交投平穩活躍,而且資金持續流入樓市將推高樓價,2013年樓價有機會繼續上揚。

股價升幅高於樓價升幅,但地產股亦跑贏股票平均升幅,陸先生是否應選擇買地產股而非買樓?

投資股樓各有優劣

陸先生要考慮風險而不是回報。近數年,本港樓價在用家支持下,自2009年開始已經連續四年錄得升幅。與2008年的CCI55.46點低位相比,樓價近四年累升約98.3%。而股市於金融海嘯後還經歷了一次歐債危機,所以走勢明顯較樓市波動。恒生指數 2012年底報22,656點,較2008年的14,387點低位,港股近四年累升57.5%。經歷2008年全球金融海嘯之後,本港樓市的表現明顯跑贏股市,過去四年間樓價的升幅(98.3%)較股市的升幅(57.5%),大幅高出40.8個百分點。可見樓市股市從來沒有一方於回報上必然優勝,惟有風險可較易衡量。

臨近退休嚴控風險

股市2012年升幅高於樓價升幅,但波幅頗大,藍籌股最高回報與最差回報相差超過100%。陸先生選擇個別股票,面對風險相當大。現時陸先生已有約10%資金在股票市場,筆者認為這個百分比足夠,反而陸先生應需要更多提供穩定收入的工具,例如收租及定息產品。

陸先生可從另一角度考慮,假若打算售出物業,所得金錢是否有更好出路。因好好運用資金絕對是未來退休關鍵。筆者有一建議,若陸先生現時有三層物業或以上,即一層自住而兩層收租,如真的擔心樓價下降,可選擇售出其中一個投資單位。如只有兩層物業,即一層自住一層投資,則維持現況。現時雖然樓價有機會因政策而下調,但物業仍可予穩定租金收入。

面對通脹來臨,現金儲蓄未必是最好的投資選擇。對於陸先生而言,全數售出物業未必是個好選擇。

 

------ 轉載自經濟日報理財個案分析